Come sapere se una casa è in zona alluvionabile

Le aree allagabili d'Italia sono classificate in tre livelli di pericolosità, in base a ogni quanto ci si aspetta un evento. Sapere in quale ricade una casa cambia il premio dell'assicurazione, quello che si può costruire e quanto sarà facile rivenderla.

I tre livelli, e cosa vogliono dire davvero

Le mappe nascono dalla Direttiva europea sulle alluvioni (2007/60/CE) e dividono il territorio in tre fasce, in base a ogni quanto ci si aspetta un evento — non a quanto sarebbe grave:

Un tempo di ritorno di 200 anni non vuol dire «fra duecento anni». Vuol dire che ogni singolo anno c'è circa una probabilità su duecento che accada: in venti anni di mutuo la probabilità cumulata sfiora il 10%. È il motivo per cui le banche e le assicurazioni guardano questa mappa prima di te.

Perché non basta guardare una mappa

Le carte della pericolosità idraulica esistono, ma sono mosaicature di piani di bacino diversi, ciascuno con la sua scala, la sua data e le sue sigle: fra due distretti confinanti la stessa area può essere classificata in modo differente. Per leggerle sul serio bisogna sapere quale piano vale in quel punto, a che anno risale e come si combina con le difese realizzate dopo.

E la mappa da sola non basta comunque: conta la quota del piano rispetto al livello di riferimento, e quello lo si incrocia con dati altimetrici che una carta colorata non contiene. È il lavoro che facciamo noi, indirizzo per indirizzo.

Cosa cambia, in pratica, per chi compra

• La polizza costa di più. Per le abitazioni private l'assicurazione contro le catastrofi naturali resta facoltativa — l'obbligo introdotto nel 2024 riguarda le imprese — ma oggi è coperto appena il 7% delle case italiane, e il premio di chi la stipula dipende proprio da questa fascia.
• Cantine, box e piani interrati sono la parte che si allaga per prima, e spesso è la parte che si compra «in più» senza pensarci.
• Le norme urbanistiche in area a pericolosità elevata limitano ampliamenti e cambi d'uso: un progetto che avevi in mente può non essere ammesso.
• Alla rivendita il tema si ripresenta: chi comprerà da te farà le stesse domande, con più strumenti di oggi.

I limiti del dato — quello che nessuna mappa può dirti

È una cartografia di pianificazione a scala di piano, non una previsione del singolo evento. Che una casa si allaghi davvero dipende anche dalla quota del piano, dalle difese realizzate a monte e dalla manutenzione dei corsi d'acqua — cose che nessuna carta contiene. E la mosaicatura nazionale ha il dettaglio del piano di bacino: al confine fra due aree, il metro esatto va verificato in Comune.

E il terremoto?

È un dato diverso e va guardato a parte: la pericolosità sismica dell'INGV (modello MPS04) assegna a ogni punto un'accelerazione di riferimento — l'ag — e a ogni comune una zona sismica da 1 (la più esposta) a 4. Anche qui il rischio reale dipende da com'è costruito l'edificio: una zona 2 con una casa antisismica è più sicura di una zona 3 con una muratura del 1960 mai consolidata.